ALQUILERES-Modelo de contrato de la nueva ley
El Instituto de Vivienda difundió el escrito modelo de contrato de alquiler , según la nueva ley, que se puede descargar de la web, : https://vivienda.buenosaires.gob.ar/contratomodelo#top
Es para la Ciudad de Buenos Aires, no es obligatorio pero sirve como referencia.
El modelo de contrato tiene 19 cláusulas que fijan los compromisos entre locador y locatario desde la fecha en la que se firma el acuerdo y por los siguientes 36 meses, que es el plazo mínimo fijado por la Ley de Alquileres (27.551).
Allí también se establece el monto que deberá pagar mensualmente el inquilino durante el primer año.
Al cumplirse ese lapso, la cuota se actualizará de acuerdo al Índice de Contratos de Locación (ICL), que elabora el Banco Central.
En el contrato, se fijan las fechas en las que el inquilino deberá pagar el alquiler y también el medio por el que lo hará. Se puede acordar que, en caso de atraso en depositar el alquiler, se cobre un interés moratorio, aunque no es obligatorio. En el supuesto de hacerlo, la recomendación del IVC es que sea equivalente a la tasa activa por plazo fijo en el Banco de la Nación Argentina.
Otra cláusula que es opcional es establecer la intransferibilidad del contrato: es algo que puede consensuarse o no entre las partes.
Una cláusula del escrito se reserva para dejar asentado el tipo de garantía dado por el inquilino (garantía inmobiliaria, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o recibo de sueldo),
Aunque las obligaciones del propietario y del locatario se establecen en el Código Civil, en los contratos se pueden sumar otras que se acuerden entre ambos. Por ejemplo, es común agregar la transferencia de la titularidad de los servicios, para no generarle deudas al dueño del inmueble.
Depósito en garantía, : Por ley, lo máximo que puede pedir el propietario es un mes de depósito al valor del primer monto del alquiler.
Sin embargo los locadores pueden incluir una cláusula que establezca que un tercero acreciente el depósito de garantía, ya sea un familiar o amigo del inquilino e incluso el fiador, ya que la disposición legal imperativa rige solo entre locador y locatario y no respecto de terceros.
en los contratos de vivienda, ya que en lo comerciales no existe ningún límite, es aconsejable incluir una cláusula para acrecentar por un tercero, el depósito
Un punto muy importante en los contratos de locación es el inventario del inmueble, que puede realizarse en otro instrumento y adjuntarse como un anexo.
La clave es que contemple el estado de conservación de todas las partes del inmueble: desde la pintura en las paredes y aberturas, pasando por los pisos y los revestimientos hasta la grifería y los muebles de cocina.
Se puede también sacar fotografías, firmarlas y agregarlas como anexo.
Además, se puede poner en algunos casos el valor de reposición de los elementos. Por ejemplo, si se rompe un calefón y hay que reemplazarlo, de que tipo de calefón es.
El artículo 1201, reformado por la nueva ley, establece que las reparaciones urgentes originadas por cualquier causa no imputable al inquilino, si no las efectuó el locador dentro de las 24 horas de notificado, las puede hacer el inquilino a costa del propietario. Pero hay muchas reparaciones deben ser realizadas a cargo del consorcio. Hay que evaluar cada caso
El mínimo estipulado para rescindir el contrato por falta de pago es de dos meses y eso también se contempla en el escrito. Además, se puede agregar una cláusula de rescisión anticipada. Una vez transcurridos los primeros seis meses, si el inquilino decide no continuar en ese inmueble antes del primer año, debe abonarle al dueño del mismo una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler. Después de ese plazo, solo paga un mes. En caso de avisar con tres meses de anticipación, la multa no se cobra.
Al vencerse el contrato, el inquilino debe devolverle las llaves al propietario y firmar un acta de entrega, a menos que tres meses antes del vencimiento del acuerdo ambos decidan prorrogar o renovar el mismo.
El escrito modelo también incluye una cláusula que establece que, por ley, el contrato debe estar registrado en la AFIP dentro de los primeros 15 días de haberlo firmado.
las notificaciones: por ley pueden efectuase en un domicilio electrónico (no es obligatorio). Pero para cuestiones fundamentales como las intimaciones por falta de pago o de entrega del inmueble, lo recomendable es realizarlas por carta documento u otro medio fehaciente, ya que en caso de juicio la prueba de una notificación por correo electrónico requiere de una compleja y costosa pericia informática y, en cambio la carta documento se prueba con un simple oficio al correo.
